پاسخگو ۲۴ | مشاوره تلفنی و آنلاین | مشاوره ۲۴ ساعته-مشاوره حقوقی-مشاوره تحصیلی-مشاوره روانشناسی-مشاوره حسابداری و…
به عنوان صاحبخانه یک ملک تجاری، ممکن است با موقعیتی مواجه شوید که لازم باشد محل خود را پس بگیرید. شایع ترین دلیل این است که مستأجر شما، قرارداد یا شرایط اجاره نامه خود را زیر پا گذاشته است. این شامل عدم پرداخت اجاره، عدم نگهداری محل در وضعیت مناسب، اجاره فرعی محل بدون اجازه قانونی شما می شود. با توجه به ماهیت حساس و پیچیده این موضوع، مهم است که تمام اقدامات لازم را انجام دهید؛ تا اطمینان حاصل کنید که می توانید اموال خود را در سریع ترین زمان و بدون مشکل پس بگیرید.
بیشتر بخوانید | بیمه بیکاری به چه کسی تعلق می گیرد؟
قوانین و مقررات مختلفی در ایران، برای تخلیه ملک های تجاری و مسکونی تصویب شده است. پس از پایان یافتن مدت اجاره، رایج ترین دعاوی بین مالک و مستاجر موضوع، تخلیه ملک تجاری است. در کشور ما سال های 1339، 1356، 1362 و 1376 یکسری قوانین و مقررات تخلیه ملک تجاری، حاکم بر اجاره املاک مثل قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شد. همچنین آیین نامه های اجرایی و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و تخلیه مصوب شد.
حال سوالی که برای شما پیش می آید، دعوای تخلیه ملک تجاری چه زمانی رخ می دهد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت؛ زمانی که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده است. به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر، درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند. در ادامه مطلب به جزئیات بیشتر در این زمینه و قوانین و مقررات تخلیه ملک تجاری خواهیم پرداخت.
چه زمانی تخلیه ملک تجاری مطرح می شود؟
در برخی از موارد تقاضای تخلیه ملک تجاری به نفع مستاجر بوده، گاهی موجر درخواست تخلیه دارد. حال در ادامه به مواردی که تخلیه به نفع و از طرف مستاجر است، می پردازیم.
براساس ماده 13 قانون در سال 56 در جهت روابط موجر و مستاجر این گونه تصویب شد، مستاجر می تواند تحت شرایط زیر ملک را تخلیه نماید:
- در صورتی که مستاجر به علت تمام شدن مدت اجاره، بخواهد ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
- در صورتی که مستاجر به جهت وجود دلایل فسخ، حکم فسخ گرفته و متقاضی تخلیه ملک باشد؛ اما موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
با توجه به دو مورد بالا مستاجر می تواند، ملک را تخلیه کند و موجر موظف به پرداخت پول مستاجر طبق قرارداد اولیه است.
چه چیزی به عنوان ملک تجاری طبقه بندی می شود؟
قبل از شروع، مهم است که دقیقا آنچه را که به عنوان دارایی تجاری طبقه بندی می شود، تعریف کنیم. این به شما کمک می کند تصمیم بگیرید که آیا وکلای املاک تجاری نمایندگان قانونی مناسبی برای موضوع شما هستند یا خیر؟
پنج دسته اموال تجاری عبارتند از:
- دفاتر
- خرده فروشی ها: فروشگاه های خرده فروشی، مراکز خرید، مغازه ها
- صنعتی: انبارها، کارخانه ها
- اوقات فراغت: هتل ها، رستوران ها، کافه ها، امکانات ورزشی
- مراقبت های بهداشتی: مراکز پزشکی، بیمارستان ها، خانه های سالمندان
شرایط فسخ و تخلیه ملک تجاری توسط مستاجر
بر طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56 مستاجر می تواند، با توجه به شرایط خاص درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. این شرایط عبارت اند از:
- در صورتی که ملک مزبور، مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد.
- در مدت زمان تعیین شده اجاره عیبی در ملک به وجود آید، که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.
- در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
- درصورتی که مستاجر در مدت زمان اجاره فوت کند، همچنین کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.
- در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیر، ملک باید خراب شود.
- در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید خراب شود.
- در صورتی که موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد، به استناد خیار تعذر تسلیم مستاجر میتواند فسخ کند.(ماده 476 ق.م)
- بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستاجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود میتواند فسخ کند.
- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.
چگونگی فسخ و تخلیه ملک تجاری توسط موجر
اگر به دنبال بازپس گیری محل خود در حالی که هنوز توسط مستاجر اشغال شده است، به این فرآیند “مصادره” گفته می شود. با این حال، تنها در صورتی می توانید اجاره محل خود را پس بگیرید، که دلایل قانونی کاملی برای این کار داشته باشید. شما باید اطمینان حاصل کنید؛ اجاره نامه شما حاوی هر بند است که به شما قدرت انجام این کار را می دهد، زیرا بدون آن، اختیارات شما به عنوان صاحبخانه به میزان قابل توجهی محدود می شود.
دلایل اصلی تخلیه ملک تجاری
برای بسیاری از صاحبان املاک تجاری، گاهی اوقات تعیین بهترین گام های بعدی برای بازپس گیری محل خود دشوار است و ممکن است از خود بپرسید: حقوق مالک تجاری شما چیست؟ ما در مورد دلایل احتمالی اخراج و اقداماتی که باید برای هر دلیل انجام دهید، توضیح داده ایم:
1-عدم پرداخت اجاره
اگر مستأجر تجاری شما اجاره بهای محل را پرداخت نکرده است، لازم نیست هیچ اطلاعیه ای در مورد قصد خود برای بازپس گیری محل ارائه دهید. شما به سادگی می توانید تخلیه ملک تجاری خود را مطالبه کنید. اگر این گزینه را انتخاب کردید، نباید به مستاجر تأییدی مبنی بر تداوم اجاره خود بدهید، زیرا ممکن است از حقوق شما برای تضییع چشم پوشی شود. برای اطمینان از اینکه تصمیم شما مبنی بر تخلیه ملک تجاری شما شفاف شده است، توصیه می کنیم یک علامت بازپس گیری را روی درب محل قرار دهید و از وکیل ملک تجاری خود به عنوان شاهد همراهی کنید.
2-نقض شرایط اجاره
اگر اجاره نامه تجاری توسط مستاجر نقض شده است، قبل از اینکه بتوانید مالکیت محل را پس بگیرید، باید اخطاریه ارائه دهید. این اخطار باید توسط وکیل ملک تجاری شما به تمام اشخاص ذینفع، از جمله مستاجر، مستاجر فرعی و ارائه دهنده رهن ارسال شود. این اخطار باید به وضوح ماهیت نقض و هرگونه الزامات دیگر مانند، اقدام اصلاحی یا جبران خسارت را مشخص کند.
3-نقض شرایط تعمیر
در برخی موارد مرتبط با این موضوع، ممکن است مجبور شوید به مستاجر فرصتی برای ادعای حمایت قانونی ارائه دهید. اگر مستاجر تصمیم به ادعای این موضوع داشته باشد، باید ظرف 28 روز پس از دریافت اخطار این کار را انجام دهد. پس از آن، مالک باید قبل از هرگونه اقدام بعدی، تقاضای مقدماتی برای اجازه دادگاه کند.
روند دادگاه با درخواست مالک برای مالکیت در دادگاه شهرستان آغاز می شود. فرم های ادعا باید توسط صاحبخانه تکمیل و ارسال شود، سپس معمولاً توسط وکیل ملک تجاری شما به مستاجر ارائه شود. این اخطار شامل یک چارچوب زمانی دقیق است که در آن مستاجر باید به خواسته های اعلامیه پایبند باشد.
چه مدت طول می کشد تا تخلیه ملک تجاری صورت گیرد؟
اگر در موقعیتی هستید که به دنبال اخراج مستاجران فعلی خود هستید، به احتمال زیاد می خواهید این روند را در اسرع وقت آغاز کنید. مدت زمانی که طول می کشد تا یک مستاجر تجاری را اخراج کنید، کاملاً به موقعیت فردی شما و مسیرهایی که می خواهید طی کنید؛ بستگی دارد.
اگر به سادگی تصمیم بگیرید که دوباره وارد محل شوید و قفل ها را عوض کنید، اینکار حدود 2 روز به طول می انجامد. با این حال، اگر موضوع به دادگاه برود، ممکن است خیلی بیشتر طول بکشد. وظیفه ما به‌عنوان وکلای تجاری این است که بدون توجه به مدت زمانی که فرآیند ممکن است طول بکشد، از شما حمایت می‌شود.
نحوه تجلیه ملک تجاری بدون اجاره نامه
در ابتدا بهتر است بدانید، اجاره ملک تجاری خود بدون اجاره نامه توصیه نمی شود. به این دلیل است که هیچ شرایط یا قراردادی اعلام نشده است، که آنها را از نظر قانونی لازم الاجرا کند. اگر اجاره نامه کتبی وجود نداشته باشد؛ اما مستاجری دارید که ملک تجاری شما را اجاره کرده است، به آن اجاره شفاهی می گویند. همچنین در صورت بروز مشکل اجرای آن شرایط، دشوار است.
داشتن یک قرارداد رسمی و مکتوب بسیار مهم است. یک وکیل حقوقی می تواند در این مورد به شما کمک کند تا اطمینان حاصل شود که قرارداد شما واضح و مختصر است و همچنین محکم است. بنابراین می تواند در صورت بروز هرگونه مشکل حکم تخلیه ملک تجاری شما را بگیرد.
اگر می خواهید مستأجر تجاری خود را بیرون کنید، حتی اگر قرارداد اجاره ای وجود نداشته باشد، هنوز دلایلی برای این کار دارید. با این حال، از آنجایی که این فرآیند حتی پیچیده‌تر است، توصیه می‌کنیم مسئولیت را به یک وکیل دارای آموزش حرفه‌ای املاک تجاری واگذار کنید.
نتیجه گیری
چه صاحب یک ملک تجاری یا چند ملک تجاری باشید، دپارتمان های دعوای املاک تجاری و تخصص های حقوقی فراوانی را ارائه می دهیم تا به شما کمک کند از ملکی که در اختیار دارید، از جمله تخلیه ملک تجاری، بهترین استفاده را ببرید. همین امروز با تیم ما تماس بگیرید، تا ببینید چگونه می توانیم در روند تخلیه به شما کمک می کنیم.
